X
تبلیغات
مشاور املاک110 ماماهان - قولنامه و مبایعه نامه

این توافقها مشمول ماده 10 قانون مدنی است.در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله ای را درارندولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند به جهت اطمینان نشان دادن به هم دیگر در یک سند یا نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخص در مدت معینی بفروشند  و بخرند.

این تعهد نامه  وعده قرارداد و یا پسش قرارداد را عرفاَ قولنامه مینامند .

یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند .هر گاه اشخاص بخواهند خانه یا ملکی را با همدیگر معامله کنند ابتدا بین خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه  از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، به دنبال کارها می رود .و خریدار با اطمینان بیشتر  در جهت تهیه پول اقدام می کند این قرارداد را عرفاَ قولنامه می گویند.قولنامه ممکن است رسمی یا عادی باشد امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امضاء ذیل قولنامه  رسمی  از تکذیب و تردید مصون است  .و اگر وجه  التزامی در متن قولنامه رسمی قفید سده باشد با جمع بودن شدایط ختص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد .متاسفانه مفاهیم قولنامه و  بیع نامه یا مبایعه نامه  که درجامعه و صنف مشاوره معاملات  املاک  مطرح است  با مفاهیم حقوقی متداول در محاکم و جامعه حقوقی،متفاوت است.جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول  استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند،نه این که جامعه و عرف از ان  اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند .

در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گردد ؛

1.معاملات با قولنامه-بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.

2.معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروش نامه-بیع نامه یا مبایعه نامه  یا فروش نامه قول برای انجام معامله نیست ،بلکه در ان ایجاب و قبول وجود دارد . و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی که ردو بدل شود ثمن معامله مخسوب میشود چه بسا ان مبلغ یا قبل اتز پرداخت کل ثمن تحویل شود هم چنین می توانند  مدت معینی که با هم توافق می کنند چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود ،در هر صورت در نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه نمیتوان خدشه وارد کرد .

3.معاملات با سند رسمی- معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیز ی بعنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود ،وملک تحویل نمی گردد ،تا در مهلت مقرر انتقال سند رسمی صورت گیرد .در این صورت کتاهی هر گاه و تقصیری از طرف خریدار باشد معامله صورت نگرفته و مسولیتی متوجه فرو شنده نمی شود .در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد ،خریدار میتواند ان را از طریق  محکام ملزم به انجام معامله و تعهد کند.در این صورت محاکم مکلف است خریدار را قانونا مازم به انجام معامله و تعهد کند .در صورت عدم اجرای حکم ،محاکم مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده ان را انجام دهند دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند رسمی عادی پرداخت میکند .وملک را تحویل گرفته والزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.

بنا بر این بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قائل شد و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم و در اختیار مشاورین املاک قرار داد نظر اغوی با توجه به این که از نظر بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع یا مبایع ونامه تشکیل شده است می توان معادل فارسی ان را اوراق خرید و فروش ذکر کرد  یا این که انرا فروش نامه  نامید.

تعریف مبایعه نامه یا فروش نامه:مبایعه نامه از دو کلمه مبایع و نامه ترکیب یافته است.مبایعه به معنی بیع است ،و اصطلاح فقهی بوده ،ودر اصطلاح حقوق کم استعمال میشود.نامه در اصطلاح فارسی ورقه ای که روی ان مطالبی خطاب به کسی بنویسند .رقعه مکتوب نوشته.مبایعه در لغت به معنای خرید و فروش کردن است.در فرهنگ اصطلاحات حقوقی واژه ورکبی بنام مبایعه نامه وجود ندارد . ولی وا/زه مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی ومشاوره و بنگاه معاملات ملکی ودر میان عامه مردم مورد استفاده است.در صورتی که بهتر بود به جای این کلملت ،کلمه فارسی فروش نامه استفاده شود.مبایعه نامه یا فروش نامه  ورقه ای است که در ان  مشخصات طرفین معامله ،مورد معامله،مبلغ مورد معامله،توضیحات لازم در مورد جزئیات مورد معامله ،محل امضاء خریدار و فروشنده،محل امضاء و مهر متصدی مشاور املاک وجود دارد.شروط مجبات فسخ معامله ،معاملات غیر نقدی وعده دار ،بهتر است دقبل از انجام شروط و وصول چکها و در یافت بیشتر ثمن معامله، در مبایعه نامه تنظیم نگردد، و در صورت عدم وصول چکها و عدم دریافت ثمن معامله بطور کامل بهتر است قولنامه تنظیم شود و بعد از وصول کامل  ثمن معامله و انجام کامل شروط مبایعه نامه تنظیم گردد.بیع از عقود معینه است که در لغت به معنی فروش میباشد.و گاه بجای خرید و فروش نیز به کار برده میشود.واصطلاه حقوقی از معنی لغوی خود به در نمانده است .بیع کاملترین اقسام عقد معوض است و بدین جهت در هر دوره از ادوار مورد توجه حقوق دانان بوده است.

بیع عبارت است از عقدی است که بوسیله ان یکی از طرفین که  بایع نامیده می شود عین مالی را در مقابل مال  دیگری به طرف خود که مشتری نامیده می شود  به قصد بیع تملیک می نماید.قانون مدنی کشور ما بیع را اینگونه تعریف کرده است:بیع عبارت است تملیک عین به عوض معلوم.پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت ان به ایجاب و قبول واقع میشود.ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.در قانون مدنی کشور ما فرق بیع و معاوضه،خواه مورد ان عین معیین باشد یا کلی،فقط از نظر قصد طرفین معامله است،بدین معنی که در عقد بیع طرفین قصد انعقاد بیع را دارند و بدین جهت در ماده340 خود مقرر میدارد (در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد)و در عقد معاوضه طرفین قصد معاوضه را می نمایند.بر همین اساس ماده464 قانون مدنی مقرر می دارد معاوضه عقدی است که به موجب ان یکی از طرفین مالی میدهد به عوض مالی دیگر که اخذ میکند بون ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.قانون مدنی ما بین عقد بیع و عقد معاوضه از جهت عوض ،فرق نگذارده بدین معنی که هر گاه عوض در معامله پول باشد ان را بیع بداند و هرگاه پول نباشد انرا معاوضه محسوب کند.بلکه در بیع میتوانهر مالی را ثمن قرار داد.همچنانکه میتوان در معاوضه پول را عوض قرار داد.شرایط اساسی برای صحت معلمله عقد بیع طبق ماده 190 قنون مدنی  به شرح ذیل است؛

1)قصد طرفین و رضای انها

2)اهلیت طرفین

3)موضوع معین که مورد معامله باشد

4)مشروعیت جهت معامله.

 

+ نوشته شده در  یکشنبه دوازدهم دی 1389ساعت 10:37  توسط مهدی میری  |